• Поиск
  • UA RU

Рынок земли: 10 вопросов о главном

На кануне СМИ облетела информация о том, что президент Петр Порошенко попросил снять вопрос о запуске рынка земли с повестки дня у главы Международного валютного фонда Кристин Лагард, та, по слухам, согласилась.

И буквально сразу же премьер-министр Владимир Гройсман выступил с заявлением, что выделение следующего транша финансовой помощи Украине от МВФ общим размером $17,5 млрд будет отложено до конца этого года, поскольку парламент не примет все необходимые реформы до летних каникул.

Эксперты, общественность и среда реформаторов уверены, что либерализация рынка земли нужна не только как подспорье для получения очередной финансовой помощи от Запада. От продуманной и качественно реализованной реформы без преувеличения зависит будущее украинского агросектора.

С запуском рынка земли в Украине снизятся ставки по кредитам и увеличатся объемы финансирования бизнеса.

Даже консервативная модель реформы, по словам первого заместителя министра аграрной политики Максима Мартынюка, приведет к приросту валового внутреннего продукта в пределах 1-3%.

Участники II международной зерновой конференции Grain Ukraine в Одессе Сергей Фурса, Владислава Рутицкая, Валерий Пекар, Роман Граб отвечают на самые распространенные вопросы касательно свободного рынка и называют предпосылки успешной земельной реформы.

1Готова ли Украина к рынку земли?

Валерий Пекар: Нельзя говорить о готовности или неготовности к рынку земли, точно так же как нельзя говорить о готовности к свободному предпринимательству или свободному ношению короткоствольного оружия. Люди никогда не будут готовы к свободе, пока ее не получат. Нельзя научиться плавать, не наливая воды в бассейн. Можно учиться осторожно, с подстраховкой, но вначале нужно нырнуть. Говорить нужно не о готовности, а о необходимости. Без рынка земли украинская экономика просто не взлетит, и мы так и останемся бедной отсталой страной, где исконное население в конце концов выедет на Запад и будет заменено эмигрантами из еще более бедных и отсталых стран Востока.

Многие противники (впрочем, и сторонники) моратория просто не просчитывали разные варианты. Они не думают в долгосрочной перспективе, а рассматривают эту тему просто как повод для политических спекуляций.

2 Чем грозит промедление с земельной реформой?

Сергей Фурса: Мы оказались зажаты между популизмом и популизмом. Причем и тот, и другой популизм деструктивный и недалекий. В первом случае мы лишь помогаем популистам на выборах. Причем власть помогает самим популистам обыграть власть на выборах. Вообще не логично. Во-втором случае, фермерский популизм будет бить по экономике.

 Государство должно действовать в интересах конкуренции

Правительство вещает, что хочет сделать реформу, но в интересах фермерства. Скажите, а почему фермерства? В сельском хозяйстве есть много игроков – крестьяне, фермеры, агрохолдинги, большие и малые, иностранцы. Почему государство решило поиграть за фермеров? Государство должно действовать в интересах конкуренции. Все. Оно арбитр. Рефери. И очень плохо, когда во время игры судья начинает помогать одной из сторон. А у сторон то интересы совершенно разные.

Общество, конечно же, не готово. Это правда. Но маленькие дети не готовы лечить зубы. Для этого и нужна власть, чтобы быть родителями и делать то, что надо. Ресурсы для этого есть. Но болезнь опять предпочитают не лечить, а забивать морфином. Не болит и хорошо. А после нас хоть потоп.

 3 Готова ли инфраструктура к открытию рынка земли? Что еще предстоит сделать для его нормального функционирования?

Роман Граб: Инфраструктура для рынка земли в Украине существует и работает, ведь в нашей стране около 2 млн. га сельскохозяйственной земли, которые не попадают под действие моратория и находятся в свободном обороте. Сможет ли эта инфраструктура обеспечить потребность открытого рынка, будет зависеть от количества сделок.

Примеры других стран показывают, что рынок земли вполне возможен и при бумажном кадастре или даже при отсутствии полноценного кадастра. Для Украины большее значение имеет не сегодняшнее изначальное наполнение кадастра, а соблюдение четкой процедуры его наполнения в дальнейшем с учетом прав собственников и землепользователей.

На данный момент серьезные сомнения вызывает судебная система, на которую, безусловно, усилиться нагрузка с открытием рынка земли.

Также важным вопросом станет усовершенствование онлайн сервисов государственного реестра и пополнение штата регистраторов, которых и сейчас недостаточно в некоторых районах. 

4 Как быть с теневым рынком?

Владислава Рутицкая:  Чем более реальными становятся очертания механизма купли-продажи, тем активнее становятся аферисты. Стоит зайти на массовую платформу OLX, чтобы понять – рынок функционирует, правда, в стопроцентной тени. Более тысячи объявлений по всей Украине. Настоящих же объемов теневого рынка земли не может оценить никто, так как большинство сделок заключается с местными агрофирмами просто по договоренности.

При подписании договора аренды на владельцев паев часто оказывается давление. Людей заставляют подписывать «пустые» договоры аренды, в которых заполнены только реквизиты. Кое-кто прописывает в договорах условия с формулировкой, что после снятия моратория на куплю-продажу земель договор считается договором «купли-продажи». Есть такие, что пытаются заставить собственников подписать договор аренды на 49 лет. Часто паи используют вовсе без договоров аренды, не уплачивая собственникам ни копейки, или давая мизерную арендную плату услугами.

Нужно перестать «заговаривать» тему открытия земельного рынка. Особенно сейчас, когда украинский АПК активно развивается и набирает оборотов. Наша задача – не сбавить темпов и дать ему определенный толчок.

Земельный рынок – это вопрос, от которого зависит будущее агросектора и помощь Украине со стороны международных организаций.  

5 Какая модель рынка земли может привлечь в Украину серьезные иностранные инвестиции?

Роман Граб : Как показывает практика, чем меньше ограничений на рынке, тем больше инвестиций он привлекает. Сейчас в Земельном Кодексе, кроме моратория, присутствуют дополнительные ограничения для иностранцев, которые запрещают им приобретать землю сельскохозяйственного назначения в собственность.

  Чем меньше ограничений на рынке, тем больше инвестиций он привлекает

Кроме таких очевидных препятствий, не менее важными для инвесторов являются вопросы удобства ведения бизнеса, уровень коррупции в стране, а также рабочая справедливая судебная система.

Для привлечения инвестиций с открытием рынка земли необходимо устанавливать оптимальный минимум ограничений, обеспечить прозрачность гражданских и государственных отношений, а также доказать способность судебной системы защитить права собственника.

6  Какой сценарий открытия рынка земли является оптимистичным? Какой - пессимистичным?

Роман Граб: Оптимистичный сценарий рынка земли должен предусматривать лишь незначительные ограничения с целью защиты национального производителя и поддержки мелких хозяйств. Должны предусматриваться программы финансирования под покупку земли, а также инструменты ее консолидации.

Пессимистический сценарий – это закрытый рынок с ограниченным количеством участников рынка (только физические лица), низкие ограничения максимальных площадей в собственности (до 200 га), отсутствие государственной поддержки.

7  Как предотвратить неконтролируемую скупку земли крупными агрохолдингами- лендлордами?

Роман Граб:  Чтобы предотвратить неконтролируемую скупку земли необходимо :

1. Провести земельную децентрализацию, а именно передать землю в распоряжение территориальных громад. Каждая территориальная единица должна установить фиксированную площадь земли, которая может быть продана с аукционов в этом году.

2. Установить законодательные ограничения по максимальной площади земли в собственности и обеспечить надлежащий за этим контроль.

3. Создать конкуренцию на рынке с помощью обеспечения более мелких с/х производителей доступными кредитами на покупку земли.

 8 Как упростить доступ малых и средних фермерских хозяйств к земельным паям?

Роман Граб: Средний и мелкий с/х производитель на рынке земли уступает большим аграрным компаниям в доступе к дешевому финансированию и возможностью отстаивать свои права в судебных тяжбах. Если обеспечить мелким и средним предприятиям длинный и дешевый кредит, а также защиту прав, в том числе права преимущественного приобретения участка, вопрос конкуренции на рынке земли по большей части будет решен.

 9 Как обеспечить стабильную работу крупного агросектора после старта свободной продажи паев?

Роман Граб: Значительной угрозой для агросектора после открытия рынка земли является риск рейдерских захватов. Чтобы такого не случилось, нужно продумать быстрые способы реагирования государства в таких случаях. Это может быть какая-то независимая служба по борьбе с рейдерством или возможность ускоренной процедуры рассмотрения таких дел в суде без затягивания их на года.

Еще одним вызовом может стать схема по выкупу участка в центре поля с целью шантажа производителя и нарушения его работы. Эффективным инструментом борьбы с этим будет консолидация паев, в том числе принудительный обмен участками з центра поля на его край.

 10 Что необходимо изменить в нормативно-правовой базе рынка земли?

Роман Граб: Оборот земель сельскохозяйственного назначения, которые не находятся под действием моратория, осуществляется на общих положениях купли-продажи недвижимости.  Когда же будет принят Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в законодательство могут быть внесены некоторые положения, которые определят особый режим земли с/х назначения как товара. К примеру, будет ограничено круг лиц, который имеет право на покупку этой земли.

Наиболее насущными вопросами нормативного урегулирования земельных отношений в преддверии рынка земли должны стать консолидация земель и решение вопроса земель коллективной собственности, невостребованных паев, полевых дорог, лесополос и т.д.

Если ситуация с консолидацией земель более-менее ясна и может быть решена отдельным законом, то урегулирование проблемы земель c неопределенным правым режимом будет более дискуссионным как c политической, так и с юридической стороны.

Актуальные темы, горячие дискуссии, компетентные спикеры на главной агроконференции страны. Больше о том, какие сценарии развития агросектора возможны после запуска рынка, как устранить главные препятствия и не затормозить реформу расскажут участники дискуссионной панели и круглого стола в рамках конференции Grain Ukraine, которая состоится 7-8 июля в Одессе. 

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев